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マンションから一戸建てに住み替えるメリット・デメリット。費用はどうする?

マンションから一戸建てに住み替えるメリット・デメリットを考ええてみた

マイホームは「終の住処」として購入することが多いですが、ライフスタイルの変化によっては、住み替えを検討するケースもありますよね。

 

全国の住宅購入者の約15%が2回以上住宅を取得している調査結果も発表されており、住み替えをする方は意外と多いと感じました。

参考 平成29年度住宅市場動向調査報告書国土交通省

 

わたしは、子育てをしていると一戸建てに魅力を感じ、2人目を妊娠して今のマンションでは手狭になるだろうと、(想定していたことですが改めて感じ始め)、一戸建てへの住み替えを想像しました。

そもそもマンションが売却できなければ無理な話ですが、、妄想は無限!

 

ということで、この記事では、マンションから一戸建てに住み替えることを仮定して、メリット・デメリットや資金について考えたことを書いていきます。

補足
この記事は、我が家の状況や、居住地の不動産事情を踏まえ記事を書いているため、偏りがあります。

一戸建てに住み替えるメリット:縦に空間を確保できるため部屋数を増やしやすい

マンションから一戸建てに住み替えるメリット・デメリット

マンションによくある間取りの3LDKは、4人家族でも暮らせますが、手狭です。

 

個々の部屋が広ければ問題なさそうですが、そうでなければ、子どもが大きくなったとき、窮屈に感じるかもしれません。

我が家はリビング以外の部屋がとても狭くて、これからどんどんものも増えるため、一層狭さを感じると思います。

 

一戸建ての土地探しをする中で、平均坪数を調べたところ、国土交通省の「住生活基本計画」にたどり着きました。

これによると、誘導居住面積水準(多様なライフスタイルを想定した場合に必要と考えられる住 宅の面積に関する水準)は、3人家族で100㎡、4人家族で125㎡が水準とされています。

 

ざっくりというと、3人で快適に暮らすには30坪、4人で快適に暮らすには38坪はあるのが理想ということがわかりました。

一般的にも、3〜4人家族では35〜40坪の住宅に住んでいる人が多いようです。

参考 住生活基本計画(全国計画) 平成28年版国土交通省

 

一方、マンションで多く供給されている3LDKファミリータイプのお部屋では、60㎡後半〜70㎡前後が多く、坪数でいえば、約18〜24坪に相当します。

我が家も例に漏れず、一般的な広さのマンションに住んでいます。

 

平均的な広さを比べたら、一戸建てよりマンションは圧倒的に狭いケースが多いことがわかりました。

一戸建てなら縦の空間を使って部屋を増やせるため、土地の倍以上の生活空間を確保でき、マンションより広い家が実現しやすいですよね。

 

歳をとれば、マンションのようにワンフロアで暮らせることをメリットに感じる場面も多いでしょうが、「子連れファミリーには一戸建てが向いている」と捉える人が多いのも納得できます。

 

一戸建てに住み替えるメリット:駐車場代がかからない

マンションから一戸建てに住み替えるメリット・デメリット

マンションを購入したら、車を所有する限り、生涯駐車場料金を支払わなければなりません。

それもわかってはいたことですが、月1万円以上の出費が毎月つづくのは地味につらいです。

 

80歳まで車を所有することを仮定して、マンション契約時から毎月12,000円(我が家の駐車料)を支払う計算で、7,920,000円の出費になります。

このように、駐車場代だけで数百万以上の支出が発生するのは、マンションのデメリットです。。

 

今住んでいる物件より700万円以上プラスできたと思うと、そこそこ希望を叶えつつ注文住宅が建てられたかもしれません。

(マンションは管理費もかかるため、さらに毎月の出費が多いです‥)

 

しかも、一戸建てのように家の前に停められるわけでもなく、マンション敷地内にさえ場所が取れなかった我が家は、外の屋根なし駐車場で環境もよくありません。

新築マンションの駐車場決め!敷地内に戸数分の区画がない場合どうなる?

都心に比べればマシな料金でしょうが、生涯支払うことを考えたら大きな負担です。

 

また、都会で車を使わない生活ならともかく、我が家は休日は必ず車に乗ります。

 

そうなると、一戸建ての駐車場代がかからないこと、かつ家の前に停められるというのは最大のメリットに感じられました。

 

一戸建てに住み替えるメリット:のびのび子育てがしやすい環境、庭あそびができる

マンションから一戸建てに住み替えるメリット・デメリット

最近の分譲マンションは防音性が優れているとはいえ、上下階を気にしなくていい一戸建てに比べたら、子どもがいると意識すべきことが多くなります。

 

また、住んでいるマンションは道路に面しており、危険があります。

一戸建ても場所にはよるでしょうが、分譲地であれば住民の車しかほぼ通らず、勢いよく走る車はないため、危険が少なそうです。

 

都心に20分の駅近であることは今のマンションの最大のメリットに感じていますが、多少駅から離れた閑静な住宅街のほうが、子どもがいる家庭にはうれしい面が多いと感じました。

 

たとえば、これも場所によりますが、大きな公園が近くにあったり、庭であそばせられたり、プールやBBQができたりと、のびのび子育てができそうな環境は一戸建てだと思います。

マンションでオートロックがありセキリュティが整った環境を選んだものの、エレベーターで外に出るのを面倒に感じることもあります。

(まあ、わたしは玄関ピンポンはオートロック式じゃないと嫌なんですけどね。。)

 

一戸建てに住み替えるメリット:注文住宅なら、間取りやデザインが自由に設計可能

マンションから一戸建てに住み替えるメリット・デメリット

建売住宅の場合はほぼ決められた設計ですが、注文住宅の場合は、間取りや動線、コンセントの位置などが自由に決められますよね。

予算でできることに限りがあるとはいえ、自分好みの間取りやデザインにしやすいのは注文住宅の魅力です。

 

マンションでも多少はオプションで変更できる部分もありますが、大まかな間取りは決まっていますし、天井は超低い(重要)です。

しかも、我が家は標準のまま(オプションなしで)入居したため、思うことがいろいろあります。

 

  • もっと収納スペースがほしい
  • パントリーがほしい
  • 地震がこわいから備え付けの食器棚にしたい
  • キッチンのシンク下にゴミ箱を置けるスペースがほしい
  • 3LDKなら和室いらない
  • 天井高くて広々したリビングに憧れる
  • 洗面所に窓がほしい
  • 4LDKが暮らしやすそう

 

などなど妄想は尽きません。

 

備え付けの食器棚は今からでもお金を出せば設置できるし、畳もリフォームで洋室に変更可能ですが、、

そこまでするなら、マンションを売って一戸建てに住み替えるのも選択肢に考えたいです。

 

一戸建てに住み替えるデメリット:立地がよければ土地が高い

マンションから一戸建てに住み替えるメリット・デメリット

住んでいる地域は都会ではありませんが、ベッドタウンとして人気があり、ターミナル駅付近はほとんど売り出し中の土地がありません。

近くに建設中のマンションもありますし、今後も駅近はマンションが占領するのだろうと思えます。

 

駅から離れれば、中古物件や古家付きの土地はありますが、最寄りが人気駅で環境の整備された分譲地になると、ほんどが建築条件付きとなっているため、住宅を含めたら5〜6千万円以上になるのが容易に想像できます。

 

ちなみに、全国の平均住宅購入価格は、土地付注文住宅で4,039.2万円、建売住宅が3,336.8万円、マンションが4,348.4万円となっています。

参考 フラット35利用者調査住宅金融支援機構

平均より高い住宅(いい立地&環境)を購入するとなれば、世帯年収が高いか、年齢とともに年収が上がるのを待ち地道に貯蓄をするか、親の援助がなければきびしいと思います。

 

当たり前ですが、立地がいいほど人気だし、土地の価格も高いですね。

 

注文住宅で好みのデザインの家を建てようと思ったら、土地費用を抑える必要があるし、けっきょく何かを妥協しなければなりません。

建売なら価格設定が低いため、住み替えのハードルは下がりそうです。

 

一戸建てに住み替えるデメリット:ゴミ捨てが面倒くさそう

マンションから一戸建てに住み替えるメリット・デメリット

住んでいるマンションには「ディスポーザー」が設置されているため、生ゴミはほとんど粉砕処理できています。

夏場でもいやな臭いに悩みませんし、ゴミが減ってゴミ捨てが楽です。

 

この便利さを知ってしまったら、ディスポーザーなしの生活はいやだなと思います。

これは一戸建てのデメリットというより、マンションのメリットなのですが、、

一戸建てだとゴミ捨て場も遠いかもしれないし、管理など面倒なことがありそうです。

 

マンションは管理人さんが清掃してくれたり、分別できていない場合など住民に周知してくださったりとありがたい環境です。

 

一戸建てに住み替えるデメリット:セキュリティの安全性が低い

マンションから一戸建てに住み替えるメリット・デメリット

一戸建てでもセキュリティにこだわり、防犯カメラや塀を設置することもできるでしょうが、集合住宅と比べるとどうしても空き巣に狙われる確率が増えるようです。

 

その点、我が家はいま中層階以上に住んでいることもあり、安心感が大きいです。

管理人さんもいるため、不審者は入りにくいのではないでしょうか。

 

オートロックで来客者との距離感があるのも、うれしいポイント。

あやしい人はシャットダウンできるし、無駄なストレスがかかりません。

 

一戸建ては、良くも悪くも外が近いですよね。

性格で意見が分かれるところかと思いますが、マンション暮らしに慣れてしまうと、一般的な一戸建てのセキュリティ面は心もとなく感じるかもしれません

 

気持ちの面:条件が揃えば、子育て向きの一戸建てに住み替えたい

我が家は勢いでマンションを購入したとはいえ、それなりに一戸建てとマンションの違い、メリット・デメリットは考えて選んだつもりでした。

いま改めて両者のメリット・デメリットを考えてみても、だいたい当時に想定していたことです。

新築マンションと一戸建てを比較して、我が家がマンションを選んだ理由

ただ、子どもが生まれてから、一戸建てに対する見方がよい方向に動いたのはいうまでもありません。

そう思うと、もっと慎重に時間をかけて決めるべきだったかも。。

 

庭に出てあそばせられたり、買い物の荷物下ろしが楽だったり、マンションより広い部屋を用意できたり、、

 

一戸建てへの住み替えについては、マンションが売れなければ無理ですから、ただの仮定でしかありませんが、、

ひとりで考えているわけではなく、夫が意外と乗り気で、育った家のような閑静な住宅地で近くに公園がほしい様子です。

 

もともと性格的にわたしはマンション向きで、夫は一戸建て向きかもしれません。

帰省したら率先してBBQを開催するし、マメな性格で庭いじりや管理もするし、車が好きで洗車も庭でしたいようです。

 

電車通勤ということで、駅近のマンションを選びましたが、いまではバス通勤でも別にいいと言うようになりました。

 

マンションの生活も手放しがたいですが、もし売れて、ローン完済できるならば、息子が就学するまでに住み替えを考えるかもしれません。

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資金面:そもそも住宅ローンはどうする?住み替えは可能なの?

マンションから一戸建てに住み替える場合の住宅ローン・費用

前述のとおり、マンションが売れない、または大幅に値下がりしていたら、我が家は住み替えはきついです。

というか、売れなければ不可能です。

 

数年後までに住宅ローンを完済できるほどの経済力はありませんから、マンション売却益で住宅ローンを完済、または足りない分は貯蓄で補う必要があります。

 

ただ、マンションを売って住宅ローンが完済できないケースでも、「住み替えローン」という選択肢があります。

住み替えローンは、返済が完了していない場合に、新しい住宅ローンに上乗せする形にできるローンです。

つまり、「今の住宅ローン」と「新しい家の住宅ローン」を合算して借り入れできる仕組みです。

 

借り入れ額が増えるため、審査は一般の住宅ローンより厳しくなりますが、その方法を使えば、住宅ローンの残債が残ったままでも、家を買うことは可能にはなります。

 

とはいえ、住み替えローンはリスクも大きいですし、多くの人は住宅を売却した資金等でローンを完済してから、新たに一般の住宅ローンを組むようです。

 

また、マンションを売却する際には、売却金額の5%近くの諸費用がかかることもあるそうですから、1から家を建てるより余分に資金を用意しなければなりません。

 

まとめ:住み替えは、マンション売却にかかっている

住み替えをされた方でも、売却前に住宅ローンを完済していた方はかなり少数のようです。

たいていは、マンション売却益をローン返済に充て、新たにローンを組むようですよ。

 

最後にまとめると、、

住宅ローンの残債が多く、貯蓄も少ない場合は、マンションの売却価格によって住み替えのハードルが決まるため、いまは返済と貯蓄に励むしかありません。

 

まとめ(我が家のケース)

  • マンションが売れなければ、住み替えは不可能
  • 住み替えのハードルはマンションの売却価格にかかっている(購入時より高く売れたら最高、せめて住宅ローン残債分の価格で売れたらローンが組みやすい)
  • 税金、諸費用、引っ越し代がかかるため、その点も踏まえて家づくりの予算を考える必要がある
  • いまは節約と貯蓄に励む
  • もし住み替えることになったときのために、家づくりの勉強(ハウスメーカー、工務店、デザイン、土地、環境、資金など)をする

 

いまのマンションがどれくらいで売れるのか、調べてみようと思います。